A quoi correspond la vente en viager ?
Le viager est un contrat immobilier qui permet de vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique, généralement mensuelle mais aussi plus rarement trimestrielle ou annuelle. Cette rente peut s’accompagner du versement d’un capital appelé bouquet, au moment de la signature de l’acte de vente.
Il faut distinguer principalement 2 types de vente en viager :
• Le viager occupé : le vendeur appelé Crédirentier cède son bien à l’acquéreur appelé Débirentier mais conserve un droit sur le bien : le droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
• Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper ou le louer, dès la signature de l’acte authentique, sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Mais aussi : la nue-propriété, la vente à terme libre ou avec occupation limitée dans le temps…
A qui s’adresse le viager ?
Le viager concerne les personnes âgées souhaitant améliorer leur qualité de vie économique. En effet le niveau des retraites baissant et les coûts de la vie augmentant la vente en viager est une des rares solutions permettant à nos aïeuls de conserver ou d’améliorer leur niveau de vie.
Le viager permet à ceux qui n’ont pas d’héritiers d’hériter d’eux même et de profiter de leur patrimoine de leur vivant. Le viager peut aussi aider certain à organiser ou à financer leur maintien à domicile et ainsi ne pas aller en EHPAD.
Le viager peut aussi permettre à nos « anciens » d’aider financièrement leurs enfants ou petits-enfants en vendant leur bien tout en continuant à y vivre (viager occupé) etc…
En conclusion le viager est une solution simple qui répond à de multiples besoins et à de nombreuses motivations.
Quel est le principe du mécanisme viager ?
Le viager permet aux personnes âgées de transformer leur bien immobilier en capital (le bouquet) et en source de revenus sécurisés (la rente).
Il est important de rappeler que le bouquet est non imposable et que la rente est faiblement fiscalisée ; elle peut être aussi sur une ou deux têtes.
La rente est considérée comme un revenu alimentaire elle est donc généralement indexée sur le coût de la vie (IPC ensemble des ménages hors tabac).
Attention : La vente en viager repose sur le principe de l’existence d’un aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente quelle sera la durée du paiement de la rente, puisque celle-ci dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée.
Bon à savoir : C’est au Moyen-Age qu’est né le viager en France. Ce type de contrat a été autorisé par Charles II en 876.
Quels sont les différents mécanismes
viager ?
Le viager libre : avec ce contrat, le vendeur vend son logement et dès la signature de l’acte authentique il le quitte, l’acquéreur peut ainsi l’habiter ou le louer.
L’achat en viager libre peut faciliter l’acquisition de sa future résidence principale sans avoir recours à un crédit bancaire et sans nécessairement avoir un apport important. Ce type d’achat intéresse aussi fortement les investisseurs qui vont verser une rente au vendeur et percevoir des loyers du locataire.
Le viager occupé : cette formule représente plus de 80 % des ventes. A la différence du viager libre, le vendeur bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).
L’intérêt pour le vendeur est de continuer à vivre « chez lui » tout en ayant touché un capital net d’impôts et de percevoir des revenus complémentaires indexés sur le coût de la vie.
L’intérêt pour l’acheteur est de bénéficier d’une décote sur la valeur réelle du bien du fait du DUH dont bénéficie le vendeur.
Le montant de la décote dépend fortement de l’âge du vendeur.
La vente à terme : il s’agit d’un investissement sans aléa car il ne repose pas sur la durée de vie du vendeur. Ce type de vente consiste tout simplement à acheter un logement en étalant le paiement sur une durée déterminée. Il existe deux types de vente à terme :
· La vente à terme occupée : le vendeur conserve son droit d’habitation à vie ou pendant une période définie dans l’acte de vente.
· La vente à terme libre : l’acheteur bénéficie du bien pour y résider ou le mettre en location dès la signature de l’acte authentique.
Dans ce type de vente, vendeur et acquéreur s’accordent sur un nombre de mensualités limité dans le temps.
Bon à savoir : Le montant des mensualités dans la vente à terme est indexé sur l’indice du coût de la construction mais par dérogation on applique souvent l’IRL (Indice de référence des loyers).
Si le vendeur décède avant la fin du paiement des mensualités, l’acquéreur doit continuer de les verser aux héritiers du vendeur. Dans le cas d’une vente à terme avec occupation limitée dans le temps, dès que la durée d’occupation réservée est terminée, l’acquéreur dispose du bien et peut s’y installer ou le louer.
Bon à savoir : les mensualités ne sont pas imposables pour le vendeur car elles sont considérées comme correspondant au paiement du prix du bien.
Comment calculer l’équilibre financier du
viager ?
Il convient en premier lieu de déterminer la valeur libre du bien à vendre.
Ensuite si nous sommes dans le cas d’un viager occupé il faut déduire la valeur du DUH (calcul fait par un professionnel).
La vente en viager résultant d’un accord de gré à gré il faut ensuite que les parties décident du versement ou non d’un capital et de son montant (le bouquet). Le reste à payer sur la valeur du bien sera converti en rente viagère.
Pour information le bouquet est majoritairement compris entre 10 et 40 % de la valeur du bien.
Comment est calculé la rente viagère ?
La rente viagère est versée au vendeur selon les conditions indiquées dans l’acte authentique : indexation, réversibilité etc…
La rente viagère correspond au fractionnement du capital restant à payer au
vendeur après avoir déduit de la valeur du bien l’éventuelle décote et le bouquet.
Le calcul de celle-ci dépend principalement de l’espérance de vie du vendeur.
Il est utile de rappeler que le paiement de la rente est soumis à un aléa sur sa
durée. Si le Crédirentier décède avant son espérance de vie présumée l’acquéreur réalisera une très bonne affaire financière. Dans le cas contraire en cas d’un vendeur du « type Jeanne Calment » cette opération peut s’avérer moins rentable…
Quel est l’intérêt d’investir en viager ?
Oui, il est intéressant d’acheter en viager. Ce type de vente vous permettra de devenir propriétaire avec pas ou peu d’apport personnel et en payant progressivement la valeur du bien. En fonction de la valeur du bien et de l’âge du vendeur vous pouvez trouver un viager à acheter correspondant à vos moyens financiers.
Le viager occupé permet de bénéficier d’une décote, pouvant représenter en fonction de l’âge des vendeurs, près de 50 % de la valeur du bien. Vous n’avez pas les soucis de la gestion locative, l’occupant (le vendeur) continue à ses frais d’entretenir le bien (hors gros travaux art 605 et 606 du cc).
Attention : Pour se lancer dans ce type d’acquisition, il faut accepter le risque lié à l’espérance de vie du vendeur (le gain financier peut-être plus ou moins important)
Y a-t-il des risques d’investir en viager ?
En premier lieu : l’incertitude sur le coût réel de l’acquisition du fait de l’aléa sur l’espérance de vie du vendeur.
Ensuite un achat immobilier en viager ou non représente toujours un risque financier : qu’elle sera sa valeur dans 10, 15 ou 20 ans ?
Sera-t-il toujours dans une zone attractive ?
Faut-il prévoir des gros travaux dans les années à venir et pourrons-nous y faire face ?
Et si l’acquéreur arrête de payer les rentes ?
Et si l’acquéreur décède avant le vendeur ?
Autant de questions et de précautions à prendre avant de s’engager dans ce type de vente.
Comme tout investissement à long terme il est important de faire le point avec un vrai professionnel et de ne pas s’engager à la légère.
En conclusion :
La vente en viager est une solution intéressante pour l’acquéreur et pour le vendeur.
Elle permet à l’acquéreur d’acquérir un bien immobilier « décoté » de la valeur d’occupation avec un paiement échelonné dans le temps.
Elle permet au vendeur de disposer de revenus complémentaires à vie et ainsi profiter de sa retraite…..
